Таке собі "5.10": Балашов розповів про зв'язок з Раїсою Богатирьовою

Започаткувавши проект «5.10», бізнесмен активно просуває ідею скасування більшості податків в Україні: замість існуючої фіскальної системи пропонує залишити лише два податки: «5% з продажів, який платить покупець, і 10% - соціального податку, який відраховується із зарплати». Щоправда, рейтинги у цієї політичної сили доволі скромні.

Тому «Главком» зустрівся з Балашовим, аби поговорити про бізнес, який у нього йде значно успішніше. У вузьких колах Геннадій більш відомий тим, що здає у оренду офіси та торгує нерухомістю у центрі столиці. Офіс бізнесмена знаходиться в урядовому кварталі. Поруч з ним на вулиці стоїть різнокольорова скульптура корови – символ політичного руху. Нещодавно її довелось міняти, бо попередню скульптуру, за версією Балашова, розбили вщент націоналісти нібито через те, що до партії приєднався нардеп-втікач Онищенко, який підозрюється в організації злочинної схеми розкрадання коштів в ПАТ «Укргазвидобування».

Підприємець оцінив поточну ситуацію на українському ринку нерухомості, розповів, як йому вдалося заволодіти цілими будинками у самісінькому центрі столиці, кому з парламентарів він продавав нерухомість та дав поради звичайним українцям, які мріють добре заробити.

Котрий рік підряд експерти констатують падіння цін на нерухомість. Чи дійсно нині будівельні компанії продають квадратні метри практично за собівартістю?

Майже за собівартістю будівництва...

За вашими оцінками, це вже цінове дно чи ще є куди падати?

Немає великих продажів, проте з'явився ринок дешевої нерухомості. Якщо ми розглядаємо Київ або будь-яке місто, яке зростає, будь-яку країну, яка розвивається, там є попит на нерухомість.

Що стосується комерційної нерухомості?

Комерційна нерухомість дає занадто маленький відсоток прибутку. Дуже рідко буває, щоб об'єкт оренди давав 10%. Він дає 3-4% прибутку, не більше. Просто з цими цифрами треба змиритися. Також значно зросли витрати на нерухомість. Якщо раніше нерухомість була дешева, тарифи на комунальні послуги були низькі, то сьогодні вони виросли і починають впливати на бажання людей мати нерухомість.

Скільки зараз коштує квадратний метр елітної нерухомості в найпрестижніших районах столиці?

У нашому районі (Печерськ, Липки – ред.) десь від $2,5 тисячі, а далі ринку немає...

Я в нерухомості з 2002 року, нерухомість тоді коштувала від $750 за квадратний метр. Потім пішла вгору. Сьогодні вона не рухається – $2-2,5… Це говорить про те, що ринку немає і щось має статися в країні.

У 2005 році почали давати масово кредити під іпотеку і почалося зростання ринку. Тому, поки не буде кредитування, зростання не буде. Друге, що зараз впливає на ринок - у населення просто немає грошей. Їх ніде заробляти. До мене зараз приходять і питають, де можна заробити. Зараз немає такого бізнесу, де є прибутки. Можете тільки вкрасти, обдурити і все. Хоча нам з боку може здаватися, що навколо нас успішний бізнес. Здається, хороший ресторан працює, люди ходять. Проте, як правило, у цього ресторану є спонсор, який втрачає гроші, або отримує суму прибутку з цього ресторану, не ту, яку він повинен отримувати порівняно з вартістю нерухомості.

Чому тоді стільки будівництва по всьому Києву?

Це вкладання крадених грошей. Коли ви мер міста, коли у вас співучасники займаються Міськбудом, ви можете будувати нескінченну кількість об'єктів, перетворюючи цеглини в долари. Хай не на сьогодні, а на майбутнє. Тому що сьогодні, сидячи на скажених потоках, люди отримують величезні готівкові та безготівкові прибутки. Коротше, доходи у них божевільні, але вони з державного сектора. А куди їх дівати? Західні банки не приймають, скрізь під мікроскопом розглядають. Тому ці потоки починають переходити на ринок нерухомості, обрушуючи тим самим його. Для цих людей отримання прибутку не є важливим, для них важливим є зберегти ці капітали. Найкраще зберігати в цеглі, тому і така величезна кількість забудов.

Чи є загалом попит на нерухомість по Україні?

В основній масі міст - ні. У Києві є, але лише на дешеву нерухомість. З'явилися емісари із зарубіжних країн, які приїжджають зі стандартним запитанням: «Ми хочемо купити нерухомість, яка стабільно буде давати 10%». Така ситуація, бо західні банки дають на депозити 0,5%, а то і взагалі нічого не платять. Тому в світі зараз усі шукають, куди вкласти гроші безпечно і отримувати хоча б 10%.

Порадьте, як звичайній людині вигідно купити житло?

Шукати. Якщо у людини є гроші, треба визначатися. Я прихильник нерухомості на вторинному ринку, купувати треба в центральних районах. Старі будинки відмінно працюють. Не «хрущовки», а саме старі будинки. Вони високі, об'ємні. Там можна зробити ремонт та отримати якийсь профіт.

Коли був найсприятливіший період, аби займатись нерухомістю?

Перший підйом вартості нерухомості, тут, на Липках, був, коли розселяли багатоквартирні квартири, тобто комуналки. Це було до 2002 року. Брокери заробляли на розселенні комуналок. Шукали квартиру, розселяли людей, ці квартири дорожчали. Наступним періодом було перетворення цієї старої нерухомості, цих розселених квартир в офісні приміщення, тому що офіси і магазини давали великий прибуток.

Який зараз період? Мені здається, повинні з'явитися маленькі магазинчики на перших поверхах, якась сфера обслуговування, які в змозі платити високу оренду.

Хтось з депутатів купував останнім часом у вас нерухомість?

Нові, які прийшли в парламент, ще стільки не заробили. Авто купив, дружині шубу купив, а на нерухомість у нього мізків не вистачає заробити.

Повинні з'явитися «нові українці» з новими грошима, як колись з'явилися «новые русские» в пострадянському просторі.

Яка зараз орендна ставка у ваших офісах, які ви здаєте?

$15-20 за метр квадратний. Вважаю, що це ненормально, тому що у 2004-2005 роках було по $25-30. Тобто зараз ми повернулися на той базовий рівень, з якого починали. І вартість нерухомості, і прибутковість впали утричі.

Розкажіть, як виник ваш бізнес? З чого починали? Чому вирішили вкладати гроші в нерухомість?

Я вважав, що якщо вкладаєш гроші в нерухомість і отримуєш орендну плату, то ти політично невразливий, тому я закрив всі підприємства, які у мене були в Дніпропетровську, приїхав сюди з мільйоном. Продав у Дніпрі кінотеатр і поїхав до Києва з цими грошима. У мене відразу була задача вкласти цей мільйон у нерухомість. Зараз я вважаю, що мені в той час дуже пощастило. Ці гроші дали можливість купити якийсь набір нерухомості, а потім вже цю нерухомість прокручувати, щось продаючи, щось отримуючи в оренду. Спочатку теж помилки допускав.

Спершу з точки зору маститих бізнесменів це виглядало так: «Ну що він там робить? Купує квартиру, ремонтує і здає в оренду». Потім, коли квадратний метр почав коштувати $4 тис., $6 тис., $10 тис. всі побігли купувати. Але прийшла криза…

Скільки вам вдалося скупити квартир, будинків?

Скількись вдалося, поки тримаюся.

Тобто оцінити увесь свій портфель ви не хочете. Секрет?

Це не секрет, але навіщо це читачеві? Якась кількість є. Я підійшов до цього комплексно. По-перше, було відкрите агентство нерухомості. Воно працює, займається здачею в оренду і моїх, і чужих об'єктів, також продає їх. Воно добре працює, коли є масові продажі. Але ось уже вісім років ледве-ледве все це працює.

Проте робота агентства «Липки» - це особливий випадок. Мова ж про найелітніший сегмент і район?

Так. У нас база хороша, тому ми витримали кризу.

До речі, коли я тільки прийшов у цей бізнес і почав цікавитися нерухомістю, я зайшов у кілька агентств, які працювали тут дуже успішно. Вони займались розселенням квартир. Проте на той момент вони почали закриватися. В одному мені сказали: «Тут робити нічого, чого ти сюди прийшов? Пізно прийшов, тому що розселяти вже нічого. Ми вже все розселили, все заробили і йдемо звідси». Це були 2002-2003 роки. Ви уявляєте, як вони помилилися? Тому що все тільки починалося. Думаю, буде ще одна хвиля на ринку. Я очікував її у 2017 році… Можливо, пізніше.

«Ідеальний орендар - той, який робить чудовий ремонт. Бо потім він не може з'їхати»

За роки, які займаєтесь нерухомістю, чи мали конфлікти з владою, з іншими бізнесменами?

Напевно були якісь питання, але вирішувалися. Ми ж займалися рейдерством свого часу... У мене тут магазин на розі, дорогий такий, там була раніше перукарня. Ось в цю перукарню я зайшов підстригтися, а вийшов звідти її власником. Чоловік, який мене стриг, виконував обов'язки директора цієї перукарні, він почав скаржитися, що у них конфлікт, ніхто нічого не хоче робити. Я запитав у нього: «Які проблеми?». Він каже: «У нас підприємство. У багатьох є акції, але ми не можемо ніяк домовитися». Я сказав йому, що він може продати свої акції мені.

Звичайно перукарню потім викинули звідти, а згодом прийшли орендарі, зробили хороший ремонт. Ідеальний орендар - той, який робить чудовий ремонт, бо потім він не може звідти з'їхати.

Невже ніхто не заважав? Тут, напевно, могли все поділити і без вас...

Цей ринок держава не регулювала, вона і зараз його не регулює. У Києві налічувалося 5 тисяч ріелторів, ліцензія не була потрібна, навчання теж. Було БТІ, з яким треба було вирішувати питання, іноді ще з ЖЕКом. Мені як підприємцю завжди було легше працювати там, де немає чиновників. Наприклад, у 1989 році чиновників, які контролювали переходи або кооперативну торгівлю, не було. Вони почали з'являтися десь через два роки, коли Компартію було розпущено.

Важливо те, що на ринку нерухомості не було чиновників, і зараз немає. Тут все вільно. Це єдиний по-справжньому вільний бізнес в Україні. Раніше були 1-2% податку на продаж (1% платив покупець, 1% - продавець), всі намагалися продавати за повною вартістю, показувати. Зараз, на жаль, вже 8% усіх податків.

Десь, крім Києва, маєте нерухомість?

Запитання: а куди прибуває населення? Ви ж у курсі, що з усіх міст населення виїзджає. І їде воно до… Тому робіть висновки.

Я взагалі думаю, що Київ має дуже велику перспективу. Київ «втягує» в свою воронку всю Україну. Навіть з Донбасу, Луганська, де війна, люди тікають до Києва. З Криму теж до Києва біжать, з Харкова до Києва біжать. Ось недавно людина, яка займалася в Харкові нерухомістю, перебралась до Києва і вже нерухомістю займається тут. Каже, що в Харкові «ловити нічого».

«Раніше у нас був багатий клієнт, зараз - це дуже бідні «депутатики»

Як змінився портрет орендаря за останні роки?

Ми ж здаємо, в основному, людям, які пов'язані з парламентом. Вони стали відверто біднішими. Якщо раніше у нас був багатий клієнт, то зараз - це дуже бідні «депутатики». У них ледь вистачає грошей на оренду.

Торгуються?

Зі мною ні, а з агентством - так. Я прихильник того, щоб тримати до кінця ту ціну, яку виставив. Всі ці торги - повна нісенітниця. Є ціна на ринку. Є, як іноді здається, ціна необґрунтована, але офіс якісний. У мене, наприклад, все здано. Навіть під час кризи все було здано. Ми сильно впали в ціні, але найголовніше, щоб нерухомість не простоювала.

До речі, дехто з ваших орендарів жалівся «Главкому», що ви не хотіли в жодному разі знижувати вартість оренди. Власне, саме тому їм довелося з’їхати...

Може бути. Якщо у людини немає грошей платити, то навіщо вона буде «протирати» меблі? Ми все одно полюємо за заможним клієнтом. Найгірший клієнт - бідний клієнт. Чому я і кажу: «Ми не повинні ходити далі вулиці Шовковичної». Тобто на відстані п’яти хвилин від цього офісу - це наш район. Все інше - ні. Спочатку ми намагалися займатися і лівим берегом, і правим. Мороки багато, заробітку немає.

Зараз, крім оренди, купуєте, продаєте нерухомість?

Зараз ніхто не хоче купувати. Ми продаємо її, звичайно, і навіть за біткоїни продаємо. Я виставив всю нерухомість у біткоїнах на продаж. Один клієнт був, поторгувався і зник.

У вас немає відчуття, що криптовалюти - це мильна бульбашка, яка в один день лопне?

Ні. Якщо глибоко вникнути, проаналізувати, зрозуміти, то такого відчуття немає. Це інструмент, який дуже необхідний в світі. Багато угод можна проводити повз банки, повз державну систему. Для цього і існує криптовалюта. Я думаю, що в майбутньому всі гроші перетворяться в криптовалюту, а потреба у паперових грошах взагалі відпаде.

Ви самі скільки грошей вклали в біткоїни?

Не можу сказати. Мені порадили нікому не розповідати, скільки у мене біткоїнів.

Чому?

Можуть бандити прийти. Викрадуть, у підвал посадять і скажуть: «Говори паролі».

Те ж саме може бути з рахунками в банку ...

Коли я купував біткоїни за готівку, я вийшов після угоди, почуваючись безпечніше з біткоїнами, ніж з готівкою. Вас не можуть пограбувати на вулиці, якщо ви маєте біткоїни.

Кому б ви порадили вкладати в криптовалюти?

Я рекомендую людям, у яких є невеликі гроші, дивитися на ті галузі, де дуже високий прибуток. Тут капіталізація дуже висока.

Біткоїн створив величезну кількість мільйонерів. Хлопчики, які свого часу намайнили 100-200 біткоїнів, сьогодні є справжніми мільйонерами.

Біткоїн існує вже 10 років. Можна до цього як завгодно ставитися - як до бульбашки… Але, хлопці, це – шанс. Один психолог сказав: «Ви все одно купите біткоїни, але ви купите їх за іншою ціною».

Інші криптовалюти купуєте?

Ні. Я поки ще тільки спостерігаю за тим, що відбувається з біткоїном. Зараз вже третя хвиля заробітку на ньому йде. Майнери, які добували його, добре заробляли, потім були спекулянти-трейдери... Я хочу стати користувачем, важливо знайти нішу, як продавати за біткоїни, як користуватись цим інструментом.

Що відлякало того вашого покупця, який зник?

Не знаю ... Я добре поступився. На той час біткоїн коштував $8 тис., я навіть пропонував покупцю продати нерухомість за курсом $10 тис. за біткоїн. Я ніч не спав, думав, що я дешево продаю, проте він передумав.

Проблема України в тому, що у нас багато говорять про біткоїни і криптовалюту, але коли ти питаєш, чи є у людини біткоїни і скільки, то з'ясовується, що у людей, максимум 1 біткоїн…

В будь-якому разі, це шанс людині без відриву від роботи, домогосподарці без відриву від будинку, все-таки мати надію, що заробиш багато.

Крім нерухомості володієте якимось бізнесом?

Зараз? Ну, ось кафе «5.10». Будівництво будинків. Я мрію позбавитися цього всього, тому що воно мені заважає займатися партією.

Якщо маєш бізнес і займаєшся політикою, то приходить прокуратура і щось з активів заарештовує.