Не потрапити в руки шахраїв: Експерт розповів, як вибрати керуючого багатоквартирним будинком

З 1 травня набув чинності новий Закон «Про житлово-комунальні послуги», який пропонує нові схеми взаємин між мешканцями багатоповерхівок і постачальниками послуг. Зокрема, згідно з однією з них, всі питання, пов'язані з утриманням будинкового господарства, взаємодією з постачальниками води, опалення та інших послуг, буде вирішувати найнятий мешканцями керуючий або керуюча компанія, передають Патріоти України з посиланням на Факты. Далі - мовою оригіналу:

"Однако, как это часто бывает в нашей стране, людей, имеющих право работать управляющими, к моменту запуска нового закона почти не было. А значит, с одной стороны, владельцы жилья получили право нанимать специалиста для обслуживания своего многоквартирного дома, а с другой стороны, реальной возможности это сделать у них почти нет. Хотя сейчас ситуация начинает меняться к лучшему.

«Организация, которая обучает управляющих, пока одна на всю страну»

— Как сейчас обстоят дела с управляющими многоквартирными домами?

— Такие специалисты уже готовятся. Сегодня в Украине есть всего 370 сертифицированных управляющих, и я среди них. Но обучение продолжается. К сожалению, пока в стране отвечает всем международным требованиям по подготовке таких специалистов только одна структура. Это ТОВ «Стандарт». Потому что готовить управляющего — это не просто что-то ему рассказать. Это должна быть система подготовки кадров и сотрудничество с теми или иными учебными заведениями, которые позволяют это делать. При Министерстве экономического развития и торговли Украины создано Национальное аккредитационное агентство. Оно проверяют объекты, которые претендуют на обучение персонала, то есть на осуществление профессиональной оценки способностей. Потому что образовательный уровень у нас дает высшее или среднее учебное заведение, а подтверждение профессиональных способностей осуществляется определенными структурами, которые получают аккредитацию в этом национальном агентстве. И такая обучающая организация на всю страну сегодня только одна.

— И все же почему только одна? Другие организации не могут в этом участвовать? Или не захотели?

— Могут. Просто для того, чтобы выполнять такие образовательные функции, необходимо отвечать определенным критериям. В Национальном аккредитационном агентстве разработана система качества, есть соответствующие преподаватели и т. д. Сегодня в стране 370 подготовленных и сертифицированных управляющих. А многоквартирных домов у нас больше 200 тысяч. Это новый рынок, и мы находимся на пороге зарождения этого рынка.

— Получается, сейчас по закону люди должны выбирать управляющих, но им выбирать почти не из кого?

— Совершенно верно.

— В этой ситуации не получится ли так, что к жильцам дома придет какой-то Вася Пупкин и заявит: «Я специалист, заключайте со мной договор».

- Люди могут выбрать кого считают нужным. Но вопрос в том, готов ли нести ответственность этот кто-то, кого они выберут, чтобы потом ему никто не задавал вопросов: каким образом ты втерся в доверие к людям и предоставляешь, скажем так, услугу по управлению многоквартирным домом, не имея на это соответствующего права? Такие действия подпадают под три статьи Уголовного кодекса. Это статья 190 («Мошенничество», от 5 до 12 лет лишения свободы с конфискацией имущества), 191-я статья («Присвоение и растрата…») либо же 192-я статья («Нанесение имущественного вреда»).

Если люди хотят создать общество совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), к руководителю такого объединения нет никаких критериев оценки — это, так сказать, первый среди лучших, среди тех, кто согласился взять на себя ответственность. Руководитель ОСМД — это не профессиональная деятельность, это авторитетный человек, которому доверяют люди. А управляющий — это профессиональная деятельность, его профессия внесена в реестр профессий. Такой профессии, как руководитель ОСМД, не существует, а профессия управляющего существует, и к ней есть определенные требования. Поэтому между ними такая большая разница. Возможно, когда-то государство решит, что и руководители ОСМД должны иметь какие-то профессиональные способности и знания. Пока такого требования нет.

«Спрашивайте у специалиста о наличии опыта и базового капитала»

— Допустим жильцы дома на общем собрании решили найти и нанять управляющего, дали объявление. Приходят желающие, представляются: «Мы занимается этой деятельностью». Какие документы должны проверять жильцы, чтобы не получилось, что они доверят свой дом мошенникам?

— Первое — наличие сертификата о том, что он управляющий. Второе — наличие зарегистрированного субъекта хозяйственной деятельности, который ведет именно эту деятельность. Таких субъектов два: или юридическое лицо любой формы собственности и организационно-правовой формы, или физлицо-предприниматель — физлицо тоже может быть управляющим.

Что бы я спрашивал у такого специалиста? В первую очередь о наличии опыта и базового капитала. Потому что от момента, пока люди его изберут и пока он приступит к своим обязанностям, до момента, когда он получит первые деньги от дома, пройдет минимум полтора месяца. То есть пройдет месяц, пройдет выставление счетов, затем — оплата. Таким образом минимум полтора-два месяца управляющий должен работать на своем инвестиционном капитале.

— То есть он должен обеспечивать уборку территории, вывоз мусора, нанимать людей для каких-то работ?

— Во-первых, такой специалист где-то должен находиться — не на лавочке же с папкой подмышкой. Во-вторых, у него должен быть компьютер для ведения учета. В-третьих, он или его сотрудник должен встречаться с людьми, вести переговоры, а это невозможно делать на детской площадке во дворе. Должна быть какая-то точка, где комфортно, где можно вести диалог с собственниками жилья, когда у них возникли проблемы или надо составить и написать какие-то документы. Формального требования, что у управляющего должно быть свое помещение, нет. Но с точки зрения комфорта, наверное, это правильно. Я бы задавал именно такие вопросы. Чтобы потом не искать специалиста по телефону. Я как собственник обслуживаемого жилья хочу знать, куда могу прийти, где есть необходимая мне информация.

Далее — управляющий должен вести учет, хранить документацию. Какую? Это прежде всего договор, частью которого является смета, возможно, график периодичности уборки территории или еще что-то. В зависимости от функций управляющего. Она может быть только базовая — управление, аналог того, что мы сейчас называем содержанием дома и придомовой территории. А может быть расширенная функция — в том случае, если управляющего выберут субъектом заключения коллективного договора между жильцами и поставщиками услуг по отоплению, водоснабжению и специалист на это согласится.

«Остается меньше года на то, чтобы определиться и выбрать модель управления своим домом»

— Но помимо того, что ему нужен офис и документация, должны быть управляющие, которые выполняют определенные функции. Он же не будет сам это делать.

— Все может быть. Он может и сам быть специалистом на все руки. Безусловно, основная функция управляющего — это не самостоятельно мести двор и крутить гайки, а именно управлять, менеджерить. Он должен собрать людей, которые способны это делать. Если дом маленький, возможно, он и сам будет решать все возникающие проблемы. Но если это системный подход и домов несколько, безусловно, управляющий должен нанять электрика, сантехника, дворника, теплоэнергетика.

Тут нет единого шаблона, все индивидуально и зависит от дома, от количества жильцов, от его базовой «начинки». Нужно учитывать — это дом, зависящий от внешних инженерных сетей, либо в нем есть свое инженерное оборудование, которое нужно отдельно обслуживать и оно является составной частью предоставления услуги по отоплению и водоснабжению. Надо принять во внимание, есть ли в доме инженерная комната, своя котельная и так далее. Все очень индивидуально.

Самый сложный объект для управления — тот, где есть своя котельная. Потому что необходимо иметь допуск к этой котельной, она должна быть, как правило, частью дома, частью совместной собственности. И эту котельную кто-то один должен обслуживать, следить за исправностью оборудования, а отдельный субъект — эксплуатировать.

Кстати, люди не должны забывать, что у них остается меньше года на то, чтобы определиться и выбрать модель управления своим домом. Сейчас еще длится переходный период, но с 1 мая люди окажутся в новой реальности. Если они не объединятся, не создадут ОСМД, или не наймут управляющего, то с 1 мая 2020 года им навяжут шаблонный договор на поставку коммунальных услуг, то есть отопления, горячей и холодной воды на «срез» дома. А дальше это уже будут их проблемы. Все поломки, прорывы труб, нарушение теплоизоляции и прочие текущие проблемы внутри многоэтажки им придется решать самостоятельно.

— Не знаю, как по всей Украине, но в Киеве есть так называемые управляющие компании, зачастую созданные застройщиками. Могут ли эти управляющие компании выполнять функции таких специалистов?

— Могут и уже это делают. В законе написано, что управляющим может быть физическое или юридическое лицо. Понятно, что профессиональной компетенцией юрлицо обладать не может, носителем ее может быть только физлицо-предприниматель. Если же это компания, то в своем штате она должна иметь хотя бы одного компетентного специалиста, который сдал экзамен и получил сертификат.

— Нынешние управляющие компании имеют в своем штате такого специалиста?

— Кто-то имеет, кто-то не имеет. Но сейчас все они резко захотели заиметь, такого сотрудника, и они уже проходят курсы. Управляющие компании оценивают риски и прекрасно понимают, что статья 190 Уголовного кодекса по ним плачет, если они после 1 мая 2020 года не будут иметь в штате сертифицированного управяющего.

— Не получится ли, что в определенных микрорайонах управляющая компания, которая сейчас ведет один-два дома, в сложившихся условиях сможет монополизировать весь район, потому что у нее нет конкурентов?

— Монополизировать она не сможет, потому что не сможет себя навязать. Право выбирать есть исключительно у владельцев жилья. Вопрос в другом: есть ли у них из кого выбирать?

Здесь нет активной позиции управляющей компании. Она есть и она себя предлагает. Если конкурентов нет, то в этом она не виновата. Хотя фактически — да, складываются условия для монополизации.

Если бы закон дал несколько лет на переходный период, то, может быть, за это время рынок насытился бы. Но «маємо те, що маємо». Надо сказать спасибо авторам закона за то, что он такой есть. Он не хороший и не плохой — он такой, какой есть. Мы его исполняем."